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[민사] 아파트하자소송에 관한 법률적 검토
글쓴이 : 신현호 2007-02-13 오후 2:03:00 (Hit:4845)
보고서

1. 실손해가 하자보수보증금을 초과하는 경우
-실손해 입증하여 손해배상청구 가능

공사도급계약서 또는 그 계약내용에 편입된 약관에 수급인이 하자담보책임기간 중 도급인으로부터 하자보수요구를 받고 이에 불응한 경우 하자보수보증금은 도급인에게 귀속한다는 조항이 있을 때 이 하자보수보증금은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액 예정으로 볼 것이고(대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다14689), 다만 하자보수보증금의 특성상 실손해가 하자보수보증금을 초과하는 경우에는 그 초과액의 손해배상을 구할 수 있다는 명시 규정이 없다고 하더라도 도급인은 수급인의 하자보수의무 불이행을 이유로 하자보수보증금의 몰취 외에 그 실손해액을 입증하여 수급인으로부터 그 초과액 상당의 손해배상을 받을 수도 있는 특수한 손해배상액의 예정으로 봄이 상당하다.(대법원 2001. 9. 28. 선고 2001다14689)

2. 하자보수책임기간의 성격
- 제척기간이 아닌 하자발생기간

“...그 보증대상이 되는 하자는 공동주택관리영 및 관리규칙 소정의 하자보수의무기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 하고, 그 이후에 발생한 하자는...그 보증대상이 되지 아니한다.”(2002. 3. 26. 선고 99다52268), “기록에 의하면 이 사건 도급계약상의 하자보수에 관한 약정내용은 건물준공 후 1년 내에 발생한 하자에 대하여는 수급인이 그 보수책임을 진다는 것이므로 이 약정조항은 수급인이 하자보수책임을 지는 하자의 발생기간을 1년내로 제한하는 것일 뿐 그것이 주장하는 바와 같이 그 기간내에 발생한 하자에 대한 보수청구의 기간까지 1년 내로 제한한 취지라고는 해석되지 아니하고...”(1988. 3. 8. 87다카2083)라고 판시하여 하자보수책임기간을 제척기간으로 보지 않고 하자보수청구권의 발생요건으로서의 발생기간으로 보고 있다.

3. 건설공제조합에서는 약관과 신주택법에 의한 보증기한을 엄격하게 적용하려는 부분에 대한 대책은?
-일방적인 주장일 뿐 판례는 아파트입주자대표회의에 유리한 판결을 내리고 있음.

민법 제671조 제1항은 670조의 특칙으로 “토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다”는 규정을 두고 있는 것으로 보아 최소한의 제척기간은 5년이고 최대 10년까지 연장될 수 있을 것으로 보임. 참고로 건설산업기본법 제67조 제2항은 “제1항의 규정에 의하여 보증채권자가 공제조합에 대하여 가지는 보증금에 관한 권리는 보증기간 만료일부터 5년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다”고 규정하고 있다.

4. 입주자대표회의가 구성되지 않아 하자보수청구권을 행사할 수 없었다면 1. 2년차 하자는 없어지는 것인지?
-제척기간이 아니기 때문에 청구할 수 있음.

소멸시효 1년차와 2년차 하자의 소멸시효가 5년이라면 아직 1년차와 2년차 하자에 대한 보증금청구는 가능하리라 보인다. 더욱이 3년차 하자가 있다면 모든 3년차 하자에 대한 책임을 져야지 일부만 인정하는 태도는 시정되어야 할 것이다.

5. 준공전하자가 보증책임의 범위에 포함되는지 여부
-포함되지 않음, 그러나 분양업자와 시공사를 상대로 청구할 수 있음.

“또한 그 보증대상이 되는 하자가 되기 위해서는 보증계약에서 정한 보증기간 동안에 발생한 하자로서 사용검사일 이후에 발생한 하자이어야 하므로, 공사상의 잘못으로 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 균열 등은 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래한다 할지라도 이는 위 의무하자보수보증계약의 보증대상이 되지 못한다”(대법원 2002. 2. 8. 선고 99다 69662 판결 참조)

그러나 준공전하자 역시 하자에 속하므로 분양업자와 시공사는 수분양자들에 대한 배상책임이 있다.

6. 수분양자들이 하수급업자에 대하여 손해배상청구권을 행사할 수 있는지?
-대위청구가 가능함.(단, 하급심 중에는 직접청구가 가능하다는 판례가 있음)

원도급인과 하수급인 사이에는 직접적인 계약관계가 없으므로 하수급인은 원도급인에 대하여 직접 권리와 의무를 부담하지 아니하고 따라서 하수급인은 원도급인에 대하여 채무불이행책임을 부담하지 아니한다.

그런데 건설산업기본법은 제 32조(하수급인등의 지위) 제①에서 “하수급인은 그가 하도급받은 건설공사의 시공에 있어서는 발주자에 대하여 수급인과 동일한 의무를 진다.”고 규정함으로써 손해배상책임을 규정하고 있다. 그러나 이에 대한 명확한 대법원판례는 나와 있지 않다.

한편 수분양자들 및 그들로 구성된 입주자대표회의와 건설업자 사이에는 직접적인 계약관계가 없는 경우가 대부분이다. 또한 수분양자들이 건설업자에 대해 하자보수를 청구할 수 있는 직접적인 법규정도 없다. 반면 건설업자는 사업주체(분양자)에 대해 공사도급계약에 근거하여 건설산업기본법 제28조 및 민법 제667조 내지 671조에 따른 하자담보책임을 진다.

따라서 수분양자들 및 입주자대표회의가 사업주체를 대위하여 사업주체가 건설업자에 대하여 가지고 있는 하자담보책임에 따른 청구권을 (대위)행사하는 경우는 별론으로 하고, 수분양자들이나 입주자 대표회의가 건설업자를 상대로 직접 계약에 근거하여 하자담보책임을 묻기는 어렵다고 하겠다.

반면 서울지방법원 북부지원 2002. 6. 27.선고 2000가합8673 판결은 입주자대표회의가 건설업자를 직접 상대로 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구한 데 대해 직접 청구할 권한이 있는 것을 전제로 일부인용한 것은 있다.(단, 입주자대표회의가 채권양도를 받지 않은 상태에서, 그리고 대위권이 아니라 직접청구할 수 있는가에 대한 판례는 통일되어있지 않음.)

결국 하자보증책임에는 포함되지 않지만 수분양자(입주자)가 사업주체(분양자)를 대위하여 건설업자(시공자)에 대해서는 책임을 물을 수 있음.

7. 정신적피해
-위자료받기는 쉽지 않음.

“하자있는 목적물을 사용함으로 인하여 발생하는 정신적 고통으로 인한 손해는 수급인이 그러한 사정을 알았거나 알 수 이었을 경우에 한하여 특별손해로서 배상 받을 수 있다”고 판시하여 정신적 고통으로 인한 손해를 통상의 손해로 보지 않고 특별한 사정에 의한 손해로 보고 있다. 따라서 소송에서 위자료를 인정받기는 쉽지 않다고 보여진다.

8. 층간소음
-입증을 잘 해야 받을 수 있음.

“주민들이 아파트를 신축하여 분양한 서울시 도시개발공사와 시공회사를 상대로 화장실 급․배수 소음에 대한 하자보수와 정신적 피해 배상금으로 세대 당 170만원씩 13억 2,940만원의 손해배상을 청구한 사건에 대해, 하자보수 공사비로 세대 당 18만~36만 여 원씩 총 2억4,500만원을 배상하라”고 판결하였다.(서울지방법원 2000. 12. 12 판결 98가합23596)

이러한 사례에서 견주어 볼 때 층간소음도 하자로서 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 할 것이다. 한편 층간소음의 수인한도에 관하여는 명확한 기준은 없으나 위 판결의 경우 주간 55dB, 야간 45dB 미만, 심야35dB 미만이라고 보고 있다. 최근 층간소음에 대하여 주택건설에 관한 규칙을 입법예고하여 경량충격음은 58db 중량충격음은 50db의 소음기준을 제시하고 있는 바 이 점도 참고가 될 것이다.

하자의 손해가 인정된다고 하더라도 층간소음이 매우 심한 경우가 아니라면 대부분의 층간소음으로 인한 손해배상은 인정되기 어려울 것임.

9. 하자발생시기의 입증책임은 누가 지는가?
-대법원의 명시적인 판례는 없고, 하급심판례가 상반되어 나오고 있으나 보증사에 입증책임이 있다는 판결이 계속 나오는 상태임.

“민법 제667조 내지 제671조의 규정취지에 비추어 주택법시행령에 기한 하자보수청구나 이에 기한 손해배상청구에 있어서도 원칙적으로 하자의 존재는 원고가 입증할 것이나, 그 하자가 위 담보책임기간 내에 발생하지 않았다거나 이미 발생한 청구권의 소멸시효가 완성되었다는 사실은 그 책임을 면하려는 측에서 입증하는 것으로 입증책임이 분배되어야 할 것...”(2004나74394), 주택법 및 같은 법 시행령에 의하여 사업주체가 하자보수의무를 부담하는 하자의 발생기간과 관련하여, 하자의 존재는 하자의 보수를 청구하는 입주자대표회의 등이 입증해야 하지만, 입주자대표회의 등에 하자의 발생 시기에 관하여 입증하도록 요구하기는 어렵고, 사업주체가 건설전문회사로서 그 분야의 경험 및 지식을 축적하고 있는 점 등을 고려하면, 그 하자가 하자담보책임기간 내에 발생하지 않았다는 사실은 하자담보책임을 면하려는 사업주체가 입증하도록 하는 것이 합리적이다.(대전지법 2006. 11. 30. 선고 2004가합10668 판결)

단, 대법원판례는 명시적으로 입증책임의 존재를 밝히지는 아니하였으나, 입증책임이 하자담보책임을 묻는 자(입주자대표회의)에게 있음을 전제로 하고 있는 것으로 보이는 판시가 다수 있다.(2003. 8. 22. 선고 2002다4290판결 등)

10. 1. 2년차 하자를 인정할 수 없다면 하자보증서를 보관하고 있었던 안성시 건축과나 보증사에 과실책임을 물을 수 있는지?
-어려울 것으로 보임.

법적의무가 있다고 보기 어려워 과실 책임을 묻기는 쉽지 않을 것임.

11. 균열 등 보수 후 도장의 범위에 관한 문제
-역시 입증의 문제로서 잘 입증하면 받을 수 있을 것임.

균열면 전체 도장을 인정한 사례 “피고는 균열에 다른 하자보수비를 산정함에 있어 균열부위를 넘어 균열면 전체에 대하여 도장, 도배를 하는 방식을 택하는 등 균열보수비가 과다 산정 되었다고 다투나, 사실조회결과에 따르면 균열부위만 도장, 도배를 할 경우 미관상 지장을 초래하여 하자보수로서 부적절한 사실을 인정할 수 있으므로 이러한 방식(일부 도색)으로 하자보수비를 산정할 수는 없다.”(2000나 29068판결, 2001나61762판결, 2003나426판결 등)

그러나 부정한 판례도 다수 있으므로 입증이 중요함을 다시 한 번 강조합니다.

12. 입주자대표회의가 수분양자들의 전유부분에 대한 손해배상청구권을 행사하기 위한 방법은?
-채권양도를 받아서 진행하는 것이 안전할 것으로 보임.

입주자대표회의가 사업주체를 상대로 하자보수에 갈음한 손해배상청구를 할 수 있는지에 대한 판례는 나뉘어 있음(긍정판례 서울고등법원 2004. 2. 4. 선고 2001나 67340판결 등 다수, 부정판례 서울고등법원 2001. 4. 4. 선고 2000나63686판결 등 다수). 따라서 수분양자들로부터 채권양도를 받아 소를 제기하는 방법이 안전할 것이다.

13. 경락자와 매수인의 하자보수청구권?
-원칙적으로 인정되지 않으나 해석론상으로 인정해주자는 견해가 있음(주석민법)

우리 민법 제580조 제2항에서 “제1항의 규정(하자담보책임)은 경매의 경우에는 적용하지 아니한다”고 규정하고 있다. 그러나 채무자가 물건의 하자를 알고 이것을 고지하지 않거나 또는 채권자가 이것을 알고 경매를 청구한 때가지도 경락인에 대한 신뢰보호수단이 없다는 것은 권리하자의 경우와 비교하여 볼 때에 균형을 잃게 된다.

따라서 채무자가 물건의 하자를 알고 고지하지 않거나 또는 채무자가 이것을 알고서도 경매를 청구한 때에는 민법 제578조 제3항의 규정을 유추적용하여 경락인은 그 과실있는 자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다고 해석하여야 할 것이다.

아울러 아파트 등 집합건물에 대해서는 일반적으로 하자의 존재를 추정할 수 있다고 할 것이고, 낙찰자는 하자보수청구권의 존재를 고려하며 경매에 참가하고 있으며, 보증사 역시 매매에 의한 경우에는 하자보수보증금을 지급해야 할 것인데, 매매가 아니라 경매라는 우연한 사정에 의하여 보증 책임을 회피할 수 있다는 것은 과도한 면책이라고 할 것이어서 낙찰자 보호와 균형이 맞지 않는다고 보인다.

부동산신탁에 대한 검토

14. 시공사인 (주)양지가 (주)한국토지신탁에 신탁을 원인으로 소유권이전을 하였으나 사해행위로 밖에 볼 수 없으므로 신탁을 해지하고 (주)양지의 재산으로 환원시켜 소송을 할 수 있는지?
-사해행위 취소가 가능할 것으로 보이기는 하나 구체적 사정에 따라 다를 수 있음.

채무자가 채무를 변제하지 아니한 채 그의 유일한 재산인 부동산에 관하여 제3자와 사이에 신탁계약을 체결하고 그 제3자 명의로 소유권이전등기를 경료한 경우, 그 신탁계약은 채권자를 해함을 알고서 한 사해행위라고 봄이 상당하다.(대법원 1999. 9. 7. 선고 98다41490 판결)

부동산에 관한 법률행위가 사해행위에 해당하는 경우에는 원칙적으로 그 사해행위를 취소하고 소유권이전등기의 말소 등 부동산 자체의 회복을 명하는 것이 원칙이지만, 저당권이 설정되어 있는 부동산에 관하여 사해행위가 이루어진 경우에 그 사해행위는 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 성립한다고 보아야 할 것이므로, 사해행위 후 변제 등에 의하여 저당권설정등기가 말소된 경우, 사해행위를 취소하여 그 부동산의 자체의 회복을 명하는 것은 당초 일반 채권자들의 공동담보로 되어 있지 아니하던 부분까지 회복을 명하는 것이 되어 공평에 반하는 결과가 되므로, 그 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채무액을 공제한 잔액의 한도에서 사해행위를 취소하고 그 가액의 배상을 구할 수 있을 뿐이고, 그와 같은 가액 산정은 사실심변론 종결시를 기준으로 하여야 할 것이다(대법원 1998. 2. 13. 선고 97다6711 판결 참조).

15. 양지아파트 91세대에 대해 소유권이 (주)한국토지신탁에 있다면 보증사가 시공사인 (주)양지의 재산으로 인정하여 하자보수청구권을 인정하지 않고 있는 것은 부적절한 것인지?
-부적절한 것으로 보임.

(주)양지의 채권자가 사해행위를 주장하지 않아 소유권을 (주)한국토지신탁이 가지고 있음을 용인한다면, 보증사가 신탁부동산의 소유권이 (주)양지에 있다는 주장은 잘못된 것이다. 따라서 아파트입주자대표회의는 (주)한국토지신탁과 협력하여 보증사를 상대로 하자보수보증금을 지급하라는 소송을 하는 것이 좋을 듯하다.

16. 신탁부동산 91세대-양지건설 것인지 아니면 신탁회사 것인지
-원칙적으로 신탁회사의 소유임.

신탁법에 따르면 원칙적으로 대내외적으로 소유권은 신탁회사가 가지고 있으며 신탁회사가 관리행위 처분행위를 할 수 있다. 따라서 사해행위로 신탁행위를 취소하지 않는 이상 소유권은 신탁회사 것이다. (주)양지의 소유이므로 보증금을 줄 수 없다는 보증사의 주장은 잘못된 것이다.

17. (주)한국토지신탁이 소유권자라면 공세대분에 대한 일반관리비 및 공용부분 관리비 납부에도 책임이 있는지?
-당연히 책임이 있음.

신탁회사는 수탁받은 부동산의 관리행위와 처분행위를 할 수 있다. 따라서 관리행위의 일종인 아파트 일반관리비 및 공용부분관리비를 아파트 관리사무소에 납부해야 할 것이다.
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